Fondée en 2019, la foncière Bellevilles réhabilite d’anciens logements, commerces ou espaces d’activités pour donner vie à des projets écologiques, engagés et citoyens. Un levier financier responsable au service de la transformation des territoires.
Par Baptiste Roux Dit Riche
Donner vie et faire grandir une foncière responsable. Pour beaucoup d’acteurs du monde de l’immobilier, une telle idée pourrait s’apparenter à une douce utopie. C’est pourtant le défi que relèvent quotidiennement, depuis septembre 2019, Alexandre Born et toute l’équipe de Bellevilles. « Sur les cinq fondateurs, nous sommes quatre à être issus de l’Insa Toulouse. Pendant une quinzaine d’années, nous avons suivi des parcours assez classiques dans l’univers de l’immobilier, de l’architecture, du logement social, de l’ESS. Nous partagions le même constat que la plupart des projets immobiliers sur lesquels nous travaillions étaient principalement guidés par des logiques financières et non sociales ou écologiques. Nous avons eu envie de porter un projet de foncière qui se mette au service d’opérations immobilières ayant du sens. »
Des territoires clés à revitaliser
Rejoints par un investisseur aguerri – Sébastien de Hulster, de la foncière De Watou –, les ingénieurs-entrepreneurs ciblent « des territoires clés » à revitaliser : villes moyennes, banlieues, zones rurales et centres-villes. Sur leur terrain, la foncière labellisée Esus (entreprise solidaire d’utilité sociale), initie l’acquisition, la programmation et la réhabilitation ainsi que l’exploitation de logements, commerces, tiers-lieux et espaces d’activités. Des projets qui répondent systématiquement à un ou plusieurs critères responsables tels que la mixité, l’inclusivité, l’écologie ou l’impact social. « Nous agissons comme un levier financier au service de projets utiles. Cela ne nous affranchit pas des règles financières, explique Alexandre Born. Par exemple, nos acquisitions nécessitent systématiquement des emprunts bancaires et les établissements nous demandent les mêmes garanties que pour un acteur classique. En revanche, nous proposons systématiquement des loyers moins chers, car notre objectif final est de rendre l’immobilier accessible à des projets qui ont du sens. »
Explorer différentes formes de projets
En pratique, chaque projet porté par Bellevilles se réalise selon le même cheminement. Il s’agit d’abord d’acheter et d’identifier un immeuble à réhabiliter dans l’un des fameux « territoires clés » ciblés par la foncière. Une fois acquis, les biens sont réhabilités avec une forte ambition architecturale et environnementale avant d’être proposés à la location. « Sur les projets de logements, nous sommes généralement assez proactifs. Nous essayons de trouver nous-mêmes des biens que nous pourrions racheter, rénover puis louer à tarif abordable. Pour des projets de tiers-lieux ou de commerces, les options sont différentes. Nous pouvons également répondre à la demande de porteurs de projet et créer ensemble un lieu adapté à ses besoins.»
Bien ancrée dans les territoires, la foncière peut également soutenir l’effort des collectivités qui veulent reprendre la main sur la programmation de leur ville grâce à un partenaire financier capable de développer des projets à loyers abordables. Enfin, dans certains cas, Bellevilles peut aller jusqu’à prendre des participations dans les sociétés d’exploitation associées à ses programmes. C’est le cas à Toulouse, pour l’opération des Halles de la Cartoucherie. Un projet pour lequel la foncière intervient à hauteur de 20% dans l’immobilier, mais aussi dans les exploitations, et notamment au sein de Cosmopolis, le collectif d’acteurs de l’ESS chargé du pilotage de ce lieu de 13 000 mètres carrés combinant coworking, arts culinaires, mais aussi sport et culture.
S’affranchir des habitudes du secteur
Avec près de 25 projets immobiliers en cours ou livrés, l’équipe de Bellevilles ne s’est pas économisée en trois ans. Depuis ses bureaux de Paris, Toulouse, Marseille et Montpellier, la foncière responsable cible prioritairement l’Île-de-France, l’Occitanie et la Méditerranée. Parmi ses programmes les plus emblématiques : le Clos Jacquin, à Toulouse – lequel propose de résorber la vacance d’un centre commercial de proximité dans le quartier Croix Daurade (12 commerces et ateliers…) – ou encore Génération Pasteur, à Albi, qui vise à transformer l’ancienne école Pasteur de la ville en huit logements, deux commerces et un atelier d’artiste. « Notre règle numéro un, c’est de ne pas nous fixer de règles, abonde Alexandre Born. À partir du moment où le projet nous semble utile, nous l’envisageons. Qu’il s’agisse d’un grand immeuble, d’une ancienne halle en centre-ville ou d’un entrepôt en périphérie. Nous participons par exemple à un programme de transformation d’une grande maison en coliving abordable pour 11 jeunes actifs ou couples à Valenciennes. C’est un projet modeste, mais qui correspond à notre ADN. » Pour continuer de grandir, Bellevilles est à la recherche de nouveaux talents, mais aussi de partenaires financiers engagés pour l’aider à tenir son ambition de fixer des loyers toujours plus bas à ses locataires. Sans trahir ses valeurs.« Nous ne recherchons pas la croissance à tout prix. Nous sommes plutôt une entreprise de l’ESS qui vit une phase de passage à l’échelle. Notre unique ambition est de continuer à réaliser des projets qui nous motivent. » Bellevilles, une douce utopie qui a de l’avenir.
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