Grand habitué de nos colonnes, André Yché, ancien dirigeant de CDC Habitat, livre ici son analyse sur les remèdes à apporter pour réduire la dette. Il est question notamment d’urbanisme et de facture énergétique.
Par André Yché
La Cour des comptes a tapé fort : les collectivités territoriales devront absorber une diminution de leurs ressources fiscales, principalement du fait de l’amenuisement des transactions immobilières de l’ordre de 5 milliards d’euros, ainsi qu’un abattement des transferts provenant de l’État central de 10 milliards d’euros. Cela est dû à l’explosion des coûts de fonctionnement enregistrés entre 2023 et 2024. À cette fin, il faudra supprimer de l’ordre de 100 000 postes pour revenir aux effectifs de 2010.
Sans se situer dans le débat politique relatif au bien-fondé de l’analyse et des préconisations de la Haute juridiction financière et budgétaire, il convient de prendre note des tendances et des contraintes qu’elle met en exergue et d’apprécier les marges de manœuvre qu’elle tend à mobiliser. Au-delà des objectifs de réduction de masse salariale qu’elle évoque, il faut également prendre en compte quelques domaines critiques pour lesquels une analyse approfondie s’impose : la rationalisation du parc immobilier tertiaire (bureaux, services au public…) ; la réduction de la facture énergétique ; l’accueil des seniors s’agissant des départements.
Réduction des immobilisations tertiaires
De son côté, l’État central a prévu de réduire de 20 % les surfaces tertiaires qu’il utilise, soit cinq millions de mètres carrés, sur un total de 25 millions, incluant de nombreuses cités administratives en province en voie d’obsolescence. Deux considérations président à cette politique. D’abord, le développement du travail à distance dans les administrations publiques, en ramenant, en moyenne, à deux journées par semaine la présence effective des agents sur site, limite considérablement l’occupation des locaux. En second lieu, les contraintes budgétaires rendent cet ajustement indispensable, alors même que le délabrement de nombreux édifices publics rendrait leur remise en état fort onéreuse.
« De ce point de vue, la formule du tiers financement (ESCO) telle que proposée, par exemple, par le groupe Enerlis, offre des perspectives attrayantes. »
À bien des égards, rien ne distingue, fonctionnellement, les administrations locales de celles de l’État déconcentré et, dans les deux cas, les contraintes de réduction de postes s’imposeront de manière identique pour accentuer la réduction des immobilisations tertiaires. Celle-ci doit, par ailleurs, permettre la mise aux normes thermiques des actifs tertiaires dont l’utilisation publique sera conservée, sous une forme ou sous une autre, domaniale ou locative. De ce point de vue, la formule du tiers financement (ESCO) telle que proposée, par exemple, par le groupe Enerlis, offre des perspectives attrayantes, en exonérant de la charge résultant de l’investissement le propriétaire et l’utilisateur des immeubles concernés. Cette solution mérite d’être développée à grande échelle.
Pour produire tous ses effets, cette démarche de rationalisation des parcs immobiliers tertiaires mérite de faire l’objet d’une véritable programmation pluriannuelle, incluant la valorisation des actifs désaffectés. De nouveaux usages devront être identifiés pour ces derniers, souvent dans une perspective multifonctionnelle ouverte à une diversité d’utilisateurs et d’investisseurs, autant publics que privés. Ce, notamment dans le cas d’ensembles immobiliers importants et bénéficiant d’une localisation centrale, comme tel est le cas des cités administratives.
Élaborer une stratégie territoriale
Parfois largement engagé, ce travail de programmation mérite d’être revisité, sous l’éclairage cru des réalités nouvelles. En effet, dans ce processus de transformation, il s’agit aussi de rechercher des réponses à d’autres problèmes lancinants : l’accueil des seniors, par exemple. Sur ce sujet, il convient de prendre en compte les difficultés croissantes de l’accueil en EHPAD (a fortiori en résidences privées), de plus en plus coûteux et incompatible avec la réalité du pouvoir d’achat des intéressés, ainsi que de la capacité contributive des collectivités locales. Quelle solution à cette contradiction ? L’accueil familial institutionnel, tel que proposé, notamment, par le Groupe MonSenior, représente une formule nettement moins onéreuse, qui peut s’inscrire dans un projet de reconversion d’ensemble immobilier délaissé en zone rurale ou péri-urbaine (ancien couvent ou séminaire, collège désaffecté ou même EHPAD déficitaire…). La transformation d’un actif privé de son utilité originelle peut ainsi permettre d’apporter simultanément une réponse à plusieurs problèmes : éviter que perdure une friche urbaine ; faciliter la remise aux normes d’un immeuble obsolète ; accueillir des publics fragiles ; créer des emplois locaux…
« La condition première d’une reconversion réussie réside dans l’élaboration d’une stratégie territoriale fondée sur l’inventaire des besoins et des opportunités. »
La condition première d’une reconversion réussie réside dans l’élaboration d’une stratégie territoriale fondée sur l’inventaire des besoins et des opportunités, sur l’évolution des financements nécessaires et sur l’identification des partenaires éventuels dans la mise en œuvre d’une planification commune : investisseurs, prêteurs, aménageurs, promoteurs. Mais des porteurs de projets originaux sont nécessaires également : hôtellerie abordable, telle que proposée par easyHotel, couplée à des auberges de jeunesse, affectation à des projets d’économie sociale et solidaire tels que promus par une start-up (surface et utile) dédiée à la valorisation d’actifs en déshérence.
Telle est la voie de la transformation dont sera issue la France des territoires de demain. Elle suppose l’invention d’un nouvel urbanisme, créatif et original, qui ne peut résulter que de la mise en réseau d’une multitude d’acteurs autour d’une stratégie et d’une programmation territoriales, dont les outils publics devront être les animateurs : EPL d’aménagement, EPFR… Au sein de ces filières, quelques opérateurs spécialisés dans la transformation trouveront leur place : Kareg, Novaxia, FTI… aux côtés d’investisseurs comme le Groupe Mirabaud. La constitution de ces « filières territoriales », quelle qu’en soit la forme, représente l’enjeu fondamental de l’urbanisme de demain, bien au-delà de « plans de relance » plus ou moins convaincants.
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