La transformation des bureaux en logements passe par un assouplissement des normes et du cadre réglementaire. Roland Cubin, directeur général délégué de Groupama Immobilier, qui co-pilote un groupe de travail sur ce chantier, fait le point sur les freins qu’il convient de lever en matière de sécurité, de normes thermiques, ou d’urbanisme.
Propos recueillis par Sébastien Fournier
Quels sont les principaux obstacles techniques à la transformation des bureaux en logements ?
Le principal frein, c’est la réglementation sécurité incendie. Actuellement, la distance maximale entre une cage d’escalier et la porte d’un logement est de 15 mètres. Dans le cas de transformations, cela limite fortement les possibilités. En gagnant ne serait-ce que 5 mètres, on retrouve des configurations plus cohérentes avec les standards actuels du logement neuf.
À cela s’ajoutent les normes environnementales, comme la RE2020, qui sont pensées pour le neuf et très contraignantes pour l’existant. Le risque, c’est de rendre les opérations tellement coûteuses qu’elles deviennent irréalisables. Il faut pouvoir travailler avec l’existant, adapter plutôt que reconstruire.
Faut-il aussi agir sur le plan urbain ?
Oui, c’est essentiel. Ces transformations ne sont pas juste techniques, elles changent l’organisation de la ville. Il faut repenser les usages, intégrer ces surfaces dans une nouvelle logique de programmation. Transformer un immeuble de bureaux en logements, c’est aussi repenser les équipements, les services, l’animation du quartier.
« Nous entrons dans une ère de « ville sur la ville », où on travaille avec des structures déjà présentes. »
Nous entrons dans une ère de « ville sur la ville », où on travaille avec des structures déjà présentes. Ce changement nécessite des règles plus souples, mais aussi une volonté collective. Et cela suppose un travail étroit avec les collectivités locales.
Les élus sont-ils prêts à accompagner ce mouvement ?
Ils sont en tout cas incontournables. Imaginer une dynamique de transformation sans les maires, c’est illusoire. Certains sont moteurs, d’autres plus hésitants, mais tous doivent être mobilisés.
« Il faut donner aux élus locaux des outils pour repérer les potentiels, adapter leurs documents d’urbanisme, et accompagner les mutations dans la durée. »
Il faut leur donner des outils pour repérer les potentiels, adapter leurs documents d’urbanisme, et accompagner les mutations dans la durée. Ce travail de conviction et d’ingénierie est fondamental.
Et justement, le PLU est-il un outil suffisant ?
Aujourd’hui, il manque de flexibilité. Il a été conçu pour un urbanisme de planification. Or, nous devons désormais faire face à des opportunités ponctuelles, des bâtiments échus, à requalifier au cas par cas. Il faut créer un cadre spécifique, plus agile, qui permette de traiter rapidement les situations favorables. On entre dans une phase d’urbanisme négocié, d’adaptation, où l’enjeu est d’aller vite, sans renier la qualité urbaine.
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