Face à la crise du logement et à la vacance persistante de bureaux, l’idée de transformer les mètres carrés inutilisés en logements gagne du terrain. Portée de longue date par les urbanistes, cette solution prend un tournant décisif depuis la remise d’un rapport au gouvernement en 2024. Aujourd’hui, les pouvoirs publics passent à l’action avec le lancement d’un programme en Île-de-France, région emblématique du déséquilibre entre offre et demande. Une manière d’accélérer les mutations urbaines et de répondre, enfin, à un double impératif : recycler la ville et loger ses habitants.
Par André Yché
L’économie immobilière est en crise : la production de logements est réduite de 50 % par rapport à la période faste où, entre 2016 et 2020, elle atteignait 430 000 unités mises en chantier chaque année. Simultanément, la surface de bureaux vacants approche d’ores et déjà 6 millions de mètres carrés en Île-de-France et progressera inéluctablement au cours des prochaines années pour dépasser 10 millions de mètres carrés. D’autres chantiers s’ajouteront à ceux-ci : 5 millions d’immobilier tertiaire public à reconvertir, principalement dans les capitales régionales, 250 centres commerciaux à reconfigurer, des dizaines de zones artisanales et commerciales frappées d’obsolescence.
La principale cause de ce mouvement, dans les métropoles, tient à l’épuisement de la Charte d’Athènes, fondée sur la spécialisation spatiale entre quartiers résidentiels et d’affaires notamment, qui a amené une saturation des transports collectifs, de telle sorte que, favorisés par les technologies numériques, le télétravail et le télécommerce ont explosé.
Il s’agit donc aujourd’hui de reconvertir massivement des sites destinés à devenir des centaines de friches urbaines, fussent-elles verticales.
Désormais, les espaces de bureaux ne sont plus des complexes de cellules monacales, mais des lieux de rencontre, d’échange, de fertilisation croisée et de construction de cultures d’entreprises, c’est-à-dire de socialisation ; de ce fait, les surfaces nécessaires sont réduites de moitié, voire des deux tiers, et leur configuration est transformée. Voilà le ressort de la crise, au demeurant parfaitement prévisible : depuis plus de dix ans, le taux de placement des immeubles de bureaux livrés chaque année s’était effondré, sans que la construction ne ralentisse !
Reconversion
Il s’agit donc aujourd’hui de reconvertir massivement des sites destinés à devenir des centaines de friches urbaines, fussent-elles verticales ; et ce défi revêt une dimension urbanistique majeure, mais aussi macro-économique car des centaines de milliards d’euros de capital inutilisable pèsera sur la productivité de l’économie tertiarisée, tandis que les finances publiques ne sauraient supporter le coût d’un nouveau programme de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.
Deux obstacles retardent, aujourd’hui, le démarrage d’une véritable industrie de la transformation des actifs immobiliers. Le premier tient à la valorisation des actifs inutilisés, inscrite dans les comptes des véhicules porteurs et encore trop élevée pour permettre un processus économique rentable de transformation, voire de démolition-reconstruction. Ce niveau de valorisation excessif n’est pas le fruit du hasard : il résulte d’une décennie de « quantitative easing » monétaire, via le rachat de dettes souveraines par les banques centrales qui, en prenant des titres de créances sur les États et en les recédant aux banques commerciales, ont créé des milliers de milliards d’euros de liquidités, sans véritable sous-jacent économique résultant du rendement interne des actifs concernés, boursiers ou immobiliers.
Il faut « dégonfler la bulle » pour éviter que la surpondération des bilans n’asphyxie les comptes de résultats, en d’autres termes que le poids artificiel des stocks d’actifs ne nuise aux flux d’investissement et de transaction.
Il faut donc « dégonfler la bulle » pour éviter que la surpondération des bilans n’asphyxie les comptes de résultats, en d’autres termes que le poids artificiel des stocks d’actifs ne nuise aux flux d’investissement et de transaction. Pour inciter à la dépréciation accélérée de ces actifs obsolètes, dans l’intérêt même des investisseurs pressés de revenir sur un marché assaini, il convient d’adresser un signal clair aux acteurs concernés (foncières, SCPI) : la mise en place urgente d’une fiscalité progressive sur les immeubles de bureaux inutilisés, qui devront être reconvertis en logements…
Une expérimentation en Île-de-France
Deuxième obstacle d’importance, obtenir l’accord des collectivités territoriales, attachées à la source de revenus procurés par l’immobilier tertiaire. À cet égard, il convient de rappeler que l’enjeu de la transformation, de par son ampleur, n’est pas purement local, mais qu’il devient nécessairement national et qu’il ne s’agit pas d’une décision d’urbanisme discrétionnaire : l’actif existe et il faut bien lui trouver une utilité. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle nos voisins britanniques ont fait preuve de leur pragmatisme habituel en soumettant, pour les dix ans à venir, les opérations de transformation à une simple déclaration de travaux préalable.
Outre qu’une telle procédure serait envisageable pour les projets mineurs, d’une surface de plancher inférieure à 5 000 mètres carrés, il serait souhaitable d’étendre le constat de carence aux demandes de permis de construire non abouties, deux ans après leur dépôt.
Tel est l’objet de l’expérimentation décidée par la ministre du Logement, Valérie Létard, sur la base du rapport remis à son prédécesseur en juillet 2024, dans le champ critique de la transformation des bureaux en logements en Ile-de-France.
Bien d’autres sujets sont en suspens : l’homogénéisation des normes entre immobilier tertiaire et résidentiel, notamment en matière de sécurité incendie ; la constitution de « bouquets » de projets sur des communes différentes, afin de faciliter l’obtention d’un équilibre économique d’ensemble ; la fixation d’un taux de densification minimum…
Tel est l’objet de l’expérimentation décidée par la ministre du Logement, Valérie Létard, sur la base du rapport remis à son prédécesseur en juillet 2024, dans le champ critique de la transformation des bureaux en logements en Ile-de-France.
A cet effet, la préfecture de Région a lancé un appel à manifestation d’intérêt accompagné de mesures incitatives, tandis que deux groupes de travail devront décliner des propositions concrètes de nature à faciliter l’émergence d’une industrie de la transformation des actifs immobiliers.
L’enjeu de cette initiative n’est pas mineur ; il s’agit de l’avenir de nos métropoles et de leurs habitants, de notre économie et, à certains égards, de la République.
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