À l’heure où le SIMI 2025 met en lumière les transformations profondes du marché tertiaire, une autre révolution, plus silencieuse mais tout aussi structurante, est en cours : celle du patrimoine immobilier de l’État. Dans une étude présentée début novembre, le cabinet JLL décrypte une mutation d’une ampleur inédite, qui pourrait redessiner durablement les équilibres du marché.
Par Sébastien Fournier
Pour la première fois, l’État s’engage dans une réduction massive de ses surfaces tertiaires : de 22,9 à 17,3 millions de m² d’ici 2033, soit 25 % du parc de bureaux. Une stratégie dictée par la sobriété budgétaire, la transition écologique et l’objectif national de -30 % d’émissions de gaz à effet de serre. La Direction de l’Immobilier de l’État (DIE) et l’agence AGILE pilotent cette transformation, qui permettrait près de 12,5 M€ d’économies annuelles grâce à la rationalisation et à la performance énergétique.
« L’immobilier public traverse une mutation sans précédent », analyse Virginie Charrier directrice Workplace Strategy du cabinet conseil en immobilier JLL, à l’origine de l’étude sur le patrimoine de l’État. « C’est un modèle entièrement repensé entre contrainte budgétaire, performance énergétique et qualité de vie au travail. »
Un nouveau standard de travail : 16 m² par agent
Au cœur de cette évolution, la circulaire de 2023 impose un nouveau standard d’occupation fixé à 16 m² par agent, contre 20 à 25 m² précédemment. Cette densification s’accompagne d’une refonte des modes d’organisation : espaces ouverts, modularité, postes non attitrés, zones collaboratives, télétravail généralisé. Pour Carine Lannoy-Marie, directrice du développement du cabinet JLL, « ce mouvement dépasse largement la question budgétaire : il redéfinit le rapport à l’espace dans l’administration ». La digitalisation des processus, qui réduit drastiquement les besoins d’archivage, participe également à la libération de surfaces.
Un acteur clé du marché tertiaire français
L’étude JLL rappelle le poids déterminant du secteur public dans le marché bureaux : 1,6 million de m² de transactions depuis 2018, soit 220 000 m² par an et 9 % des surfaces commercialisées au niveau national. L’Île-de-France concentre la moitié des opérations et 59 % de la valeur nette comptable du parc de bureaux de l’État.
Autre signal fort : 67 % des surfaces prises par les acteurs publics sont neuves ou régénérées, confirmant un mouvement structurant vers la qualité environnementale et la sobriété énergétique. Autant d’indicateurs qui seront au cœur des discussions au SIMI, où les opérateurs mesurent déjà l’impact des contraintes environnementales sur les équilibres du marché, la reconversion des bureaux et l’émergence de nouveaux modèles.
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