Selon la dernière analyse de BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en régions se replie mais sans s’effondrer. Si les volumes placés reculent et que la demande se resserre, les métropoles régionales montrent une capacité de résistance notable.
Par Sébastien Fournier
Selon la dernière analyse de BNP Paribas Real Estate, le marché des bureaux en régions accuse une légère baisse au 3ᵉ trimestre 2025. Avec 628 000 m² placés dans les sept principales métropoles régionales, l’activité recule de 5 % sur un an et de 21 % par rapport à la moyenne décennale. Un atterrissage en douceur qui traduit, comme en Île-de-France, un attentisme encore palpable des entreprises.
Pour autant, un mouvement de fond s’affirme : les acteurs se montrent plus sélectifs, privilégiant la qualité, la localisation et la performance environnementale des immeubles. « Ce retour aux fondamentaux témoigne d’un marché qui commence à se régénérer après deux années d’ajustement », analyse Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory France, en charge des Régions.
Lyon reste en tête avec 135 000 m² placés malgré une baisse de 17 %, Lille se maintient (123 000 m², +4 %), Bordeaux progresse encore (91 000 m², +2 %) et Toulouse affiche une forte hausse (90 000 m², +19 %).
Des métropoles à plusieurs vitesses
Lyon reste en tête avec 135 000 m² placés malgré une baisse de 17 %, Lille se maintient (123 000 m², +4 %), Bordeaux progresse encore (91 000 m², +2 %) et Toulouse affiche une forte hausse (90 000 m², +19 %). À l’inverse, Aix/Marseille (-19 %), Montpellier (-17 %) et Nantes (-17 %) connaissent un ralentissement plus net.
Les grandes transactions de l’année confirment l’appétit pour les sites les mieux positionnés : Sopra Steria (24 300 m²) et Toulouse Métropole (16 400 m²) à Toulouse, Carsat (12 000 m²) ou IRCEM (10 700 m²) à Lille, ou encore SMABTP (4 500 m²) à Bordeaux. Le segment des petites surfaces, traditionnel moteur du marché régional, est en retrait (-13 %), reflet d’un climat économique et politique encore incertain.
Une offre en hausse mais maîtrisée
Dans les sept métropoles, l’offre à un an progresse à 2,27 millions de m² (+10 %), portée majoritairement par l’immobilier de seconde main (73 %). Les taux de vacance restent globalement contenus (6,5 % en moyenne), même si certaines métropoles se tendent davantage : 8,1 % à Lyon, 6,7 % à Bordeaux et Nantes, et 4,6 % à Toulouse. Du côté des valeurs locatives, les loyers « prime » demeurent stables, entre 240 €/m²/an à Nantes et 380 €/m²/an à Lyon.
L’investissement en immobilier d’entreprise atteint 4,4 milliards d’euros sur neuf mois, en baisse de 16 %. Les bureaux pèsent désormais 16 % des volumes, alors que la logistique domine (39 %). La fin d’année pourrait toutefois marquer une inflexion : « Malgré la baisse des volumes (…) les nombreux dossiers en cours de finalisation laissent entrevoir une dynamique enfin positive en cette fin d’année », souligne Jean-Laurent de La Prade.
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