Dans un contexte économique ralenti, le marché tertiaire de la métropole Aix-Marseille-Provence fait preuve de résilience et de ténacité puisque les volumes de commercialisations ont progressé de 7 % en 2024. Une croissance qui contraste en période de recul de l’activité économique partout en France. Cette résistance va-t-elle perdurer ? Éléments de réponses avec Daniel Tchenio, qui dirige l’agence de CBRE, numéro un du conseil en immobilier d’entreprise, présent à Marseille et à Aix-en-Provence.
Propos recueillis par Sébastien Fournier
Le marché métropolitain a plutôt bien résisté l’an dernier ?
Avec 139 912 mètres carrés placés l’an dernier, le marché de bureaux métropolitain a effectivement résisté aux vents contraires. Et Marseille a retrouvé son rôle moteur avec 90 000 mètres carrés transactés. Si la dynamique du marché marseillais s’est nettement améliorée (+ 42 % sur 1 an), le marché aixois, qui avait bien performé en 2023, accuse un net recul (-26 %). Mais ce résultat est un peu l’arbre qui cache la forêt. La pénurie d’offre neuve menace de freiner durement l’activité. Contrairement à une idée reçue, le taux de vacance ne s’est pas envolé depuis la crise de la Covìd 19. Au coeur du quartier central des affaires (QCA) d’Euroméditerranée, le taux de bureaux vides ne cesse de diminuer. Et les locaux en construction sont déjà entièrement réservés.
Le déficit d’offre marseillaise n’est pas nouveau. Pourquoi cette persistance ?
L’offre crée le marché. Si vous n’avez plus d’offre neuve ou récente, vous n’avez plus de dynamique de marché. À Marseille, le seul projet développé en blanc est Crystalia, dans les quartiers Est. Cet ensemble de 8 820 mètres carrés qui jouit d’une positionnement stratégique près de la Timone et du débouché du tunnel Prado Carénage est porté par le groupe Lazard.
Comment expliquer la frilosité des investisseurs ?
Les contextes marco-économique et politique sont incertains. Depuis la crise sanitaire qui avait mis le monde à l’arrêt, nous sommes plongés dans une dépression multifactorielle. Le conflit en Ukraine a entrainé un retour brutal de l’inflation et une remontée des taux directeurs de la BCE. Le budget de l’État est sous pression avec une aggravation de la dette publique. Les coûts de construction se sont envolés. Le retour de Donald Trump ajoute une couche d’instabilité. Tous les repères sont bousculés. Le coût de production des immeubles a grimpé de 20 % en deux ans. Les taux prime sont montés à 6 %. Tout cela remet en cause le business model des projets.
Avez-vous de bonnes raisons d’être optimiste ?
Aix-Marseille garde de nombreux atouts. Les projets de réindustrialisation de la zone de Fos-sur-Mer promettent des milliards d’investissements. Ce retour en vogue de l’industrie anime le marché des locaux d’activités. Dans certaines régions, les locaux industriels s’échangent à 150 € du mètre/carré. Ici, nous sommes sur des valeurs de 130 €.
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